Avhendingsloven trådte i kraft i 2022
Den nye boligloven – avhendingsloven – trådte i kraft fra januar 2022. Konsekvensene av loven gjorde seg gjeldende med én gang. Begynnelsen av året var nemlig preget av høye boligpriser og få boliger som lå ute for salg, noe som trolig skyldes de nye lovene:
– Nye regler for salg av bolig fra nyttår skaper en midlertidig forsinkelse i boligtilbudet. I årets to første måneder har det blitt lagt ut 10 prosent færre boliger for salg enn gjennomsnittet foregående fem år. Samtidig er etterspørselen høy som følge av god utvikling i norsk økonomi og lav rente, forklarer Christian Frengstad Bjerknes, sjeføkonom i Norske Boligbyggelag (NBBL).
Dersom du ønsker å kjøpe og selge bolig i år, bør du begynne prosessen med å innhente dokumentasjon tidlig for å unngå forsinkelse i planene dine. Du trenger blant annet en detaljert tilstandsrapport med bilder utført av en takstmann, og du må kunne dokumentere arbeid som er utført i boligen.
Det er viktig å ta deg tid til å skaffe all informasjonen du trenger om boligens tilstand og tidligere utført arbeid for å unngå å gå på en økonomisk smell. De nye kravene skal likevel gjøre bolighandel tryggere for både kjøper og selger.
Blir det mer risikabelt å selge selv?
Mange lurer på om det nye regelverket gjør det mer risikabelt eller dyrere å selge selv. Kravene og ansvaret er likevel det samme, uansett hvordan du velger å selge boligen. For eksempel, du må betale for å få utført en tilstandsrapport både med eller uten megler:
– Til lovendringene er det laget en forskrift som bestemmer hvordan en tilstandsrapport skal utformes. Det gir både selger og kjøper en mye bedre tilstandsrapport, som vil gi den informasjonen man trenger før en bolighandel, sier Finn Christian Hovde-Hagen i forsikringsselskapet Fremtind.
Dermed øker ikke risikoen eller kostnadene, ettersom du må betale for og legge ved den samme dokumentasjonen. Les her for å få mer informasjon om hva det koster å selge bolig, enten du selger selv eller velger å bruke megler.
Dette er dokumentasjonen du trenger
– Selvfølgelig har ikke alle kompetanse og forutsetning til å vite alt om egen bolig. Men det er nettopp dette en bygningssakkyndig skal hjelpe deg med å avdekke. En tilstandsrapport etter den nye forskriften vil være en betryggelse for deg som selger, fordi du ikke er ansvarlig for de feilene og manglene som opplyses om i rapporten, sier Hovde-Hagen fra Fremtind.
I tillegg til tilstandsrapport, må du fylle ut en egenerklæring, legge ved dokumentasjon på utført arbeid og opplyse om alle feil som har oppstått i boligen – inkludert “småting” som mus i veggen. Svart arbeid vil kunne forringe verdien av boligen og koste deg dyrt. Du kan også få problemer selv om du har brukt fagkyndige, dersom du ikke har tatt vare på papirer.
La oss si at du har brukt 400 000 kr på å pusse opp kjøkkenet, men du kan ikke dokumentere at arbeidet er utført av fagkyndig. Dette er nok en reell situasjon for mange som skal selge en eldre bolig. Trolig har mange boligeiere ikke tatt vare på alt av dokumentasjon på elektrisk arbeid eller arbeid som er utført på rør.
Ettersom bygningssakkyndig ikke har mulighet til å sjekke rørsystem for å beskrive tilstanden i tilstandsrapporten, risikerer du å “tape” de 400 000 kr som du brukte på å pusse opp. I verste fall settes verdien som null, noe som vil ha konsekvenser for boligverdien.
Avhendingsloven skal redusere konfliktnivået
– Vi tror at de nye reglene over tid vil føre til mindre konflikter i bolighandelen. Det blir tydeligere beskrivelser av boligene, noe som fører til færre misforståelser, skuffelser og konflikter, sier Carsten Henrik Pihl, forbruker- og kommunikasjonssjef i Huseierne.
Den nye loven gjør det enklere for kjøper å klage på feil da boligen ikke kan selges som den er. Det stilles likevel tydelige krav som må innfris for at kjøper skal få medhold i klager. Selger kan dermed unngå konflikter og erstatningskrav ved å følge regelverket grundig.
– Boligselgere får nå en klar motivasjon til å beskrive boligen som selges best mulig. Det gir både selgere og kjøpere en bedre trygghet, forteller Pihl. Han presiserer at boligkjøpere også har et tydelig ansvar under den nye loven.
Kjøper kan nemlig ikke kreve erstatning for feil og mangler som selger har informert om i rapportene:
– Kjøperne på sin side får en tydelig oppfordring til å sette seg inn i dokumentasjonen som blir gitt. Som kjøper kan du ikke klage på noe det er informert om i tilstandsrapportene. Kjøpere må ikke ta for lett på dette skjerpede ansvaret. De regnes uansett for å ha lest tilstandsrapporten. Da er det smart å lese den også.
