Den høyeste verdivurderingen kan bli den dyreste

Den høyeste verdivurderingen kan bli den dyreste
De fleste som skal selge bolig, inviterer et par meglere hjem på befaring og får et tall fra hver av dem. Det er fristende å velge megleren som tror mest på boligen din. Likevel kan nettopp det høyeste anslaget ende med at du sitter igjen med mindre enn du kunne fått.
Når prisantydningen blir en bremsekloss
En verdivurdering er gratis og uforpliktende, og den fungerer også som et salgsverktøy for megleren. Den som legger seg høyest, vet godt at tallet gjør inntrykk rundt kjøkkenbordet. Problemet oppstår når prisantydningen settes etter det mest optimistiske anslaget og kjøperne ikke henger med.
Dagens boligkjøpere er godt forberedt. De følger med på hva naboboligene har gått for, og de har regnet grundig på hva banken lar dem låne. En bolig som virker overpriset, trekker færre folk på visning, og uten flere interessenter blir det sjelden noen budrunde. Etter noen uker på markedet begynner annonsen å se gammel ut, og potensielle kjøpere lurer på hva som er galt. Mange selgere ender da med å sette ned prisen. Boligen har likevel fått et stempel som er vanskelig å vaske bort, og sluttprisen havner ofte lavere enn en realistisk prisantydning kunne gitt fra start.

Høstmarkedet gjør dette ekstra aktuelt. Ifølge boligprisstatistikken for august fra NEF ble det solgt 9 594 boliger i august, fem prosent færre enn samme måned i fjor. Samtidig ble det lagt ut 13 077 nye boliger for salg, som også er en nedgang fra året før. Prisutviklingen varierte dessuten mye mellom byene: Stavanger steg med 3,0 prosent, mens Oslo endte på 1,2 prosent. NEF beskriver et marked der rentenivået har gjort kjøperne mer selektive, og i et slikt marked blir en feilprising raskt avslørt.
Spørsmålene som avslører mest
En god megler skal kunne forklare hvordan tallet er regnet ut. Be om å få se konkrete salg i nærområdet de siste månedene, og spør hvor nær prisantydningen sluttsummene faktisk havnet. Viser megleren bare til boliger som gikk langt over prisantydning, er det verdt å spørre hvilke som ble liggende. Et ærlig bilde av markedet inneholder både de raske salgene og boligene som trengte flere runder før de fant en kjøper.
Det er også nyttig å høre hvordan megleren tenker om tid. Hvor lenge ligger en bolig som din vanligvis ute i området? Hva er planen hvis det ikke kommer bud etter første visning? En megler med lokal erfaring har gjerne klare svar på begge deler, og svarene sier mye om hvor godt vedkommende kjenner markedet der du bor.
Spør også hvordan megleren vil nå kjøperne. Annonsering, foto og visningsopplegg henger tett sammen med prisen, fordi en riktig priset bolig trenger færre virkemidler for å skape interesse.
Sammenlign mer enn tallet
Et anslag er lettere å vurdere når du har flere å måle det mot. Forbrukerrådet har lenge anbefalt å hente inn tilbud fra flere meglere før du bestemmer deg, og i dag finnes det tjenester der lokale meglere konkurrerer om oppdraget ditt. Det sparer deg for mange telefoner og gir deg et langt bedre grunnlag når du skal velge eiendomsmegler.

Legg verdivurderingene ved siden av hverandre og se etter mønsteret. Ligger tre av fire meglere innenfor samme spenn mens den siste skiller seg klart ut, har du fått et nyttig signal. Den høyeste kan fortsatt ha rett, forutsatt at megleren kan begrunne avviket med konkrete salg og en tydelig plan. Sammenlign gjerne honorar, markedsføring og tilgjengelighet i samme runde, slik at valget bygger på helheten. Det er tross alt samarbeidet i ukene fram mot kontraktsmøtet du velger, og det skal fungere også når budrunden blir spennende.

Det beste utgangspunktet for et godt salg er en megler som tør å være ærlig om hva boligen er verdt. Et nøkternt tall på befaringen kan føles litt skuffende der og da. Når budene tikker inn etter første visning, er det som regel det tallet du er glad for at du valgte.